Соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения

О неучтенных расходах арендатора Многие компании ведут бизнес в арендованных помещениях, подгоняя их под свои нужды, например, разделяют или объединяют помещения, ставят системы видеонаблюдения, оформляют пространство в корпоративном стиле.

Возмещение расходов по ремонту помещения арендатором

Как квалифицировать такие работы? Ведь от их правильной квалификации зависит возможность учесть данные расходы для целей налогообложения прибыли. По общему правилу, зафиксированному в ст. Текущий ремонт входит в обязанности арендатора, а капитальный остается за арендодателем.

Однако договором аренды можно установить иные правила.

Возмещение арендодателем расходов по текущему ремонту помещения арендатору: проводки

Например, возложить обязанность по проведению любого ремонта на арендодателя или, наоборот, на арендатора. Бухгалтеру организации, арендующей помещение, нужно четко понимать, какие именно работы относятся к капитальному ремонту. Ведь если компания проведет капремонт в ситуации, когда по договору она этого делать не обязана, возможны проблемы с учетом расходов.

Кроме того, необходимые сведения можно почерпнуть из специализированных строительных документов, перечень которых приведен в письме Минфина России от 23. В частности, там названы: Анализ этих документов позволяет сделать вывод, что к капитальному ремонту относятся работы, которые предусматривают замену или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или их элементов за исключением несущих конструкцийсистем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие их показатели соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения или восстановление соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения элементов п.

То есть признакам капитальности отвечает смена изношенных конструкций деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых является наибольшим каменные и бетонные фундаменты, все виды стен их каркасов, трубы подземных сетей и др.

Приведем примеры работ, которые относят к капремонту: Перейдем к текущему ремонту. Под ним, как следует из ГрК РФ, понимается обеспечение надлежащего технического состояния зданий, сооружений. К таким работам, в частности, относится поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов, проектной документации п. То есть текущий ремонт — это систематические мероприятия, направленные соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения устранение мелких повреждений и неисправностей, восстановление исправности и работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования здания, а также поддержание его эксплуатационных показателей.

Неотделимые улучшения В гражданском и налоговом законодательстве есть упоминание о неотделимых улучшениях арендуемого объекта. А значит, для правильного учета затрат нужно отделять такие улучшения от ремонта.

Как учесть расходы на ремонт в арендуемом помещении

К образованию неотделимых улучшений ведут работы, которые улучшают характеристики арендуемого помещения, но не соответствуют критериям капитального или текущего ремонта. Важно, что улучшения — это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Например, замена деревянных окон на пластиковые формально является именно неотделимым улучшением. И уж точно нельзя будет квалифицировать как ремонтные работы возведение различных пристроек или надстроек к арендуемому зданию, сооружение дополнительных входов в помещение, капитальных перегородок, усиление фундаментов и подвальных стен, если это нужно для работы оборудования арендатора и т.

Соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения расходов на ремонт Определившись с терминологией, можно переходить к правилам учета произведенных затрат на ремонт. Ремонт предусмотрен договором Если договором аренды прямо предусмотрено проведение капремонта силами арендатора, такие затраты учитываются при налогообложении в полном размере на основании п. Если соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения применяет метод начисления и не создавала резерв под ремонт арендуемых средств, затраты признаются в том периоде, в котором они были осуществлены, независимо от факта оплаты п.

Что касается НДС, выполнение работ собственными силами дополнительных обременений не повлечет, так как объект обложения выполнение СМР для собственных нужд может возникнуть, только если расходы не учитываются при налогообложении прибыли подп.

В нашем случае расходы на ремонт учитываются по п. Если же для проведения капремонта привлекались подрядчики — плательщики НДС, предъявленный ими налог принимается к вычету при условии, что приобретенные работы предназначены для облагаемой НДС деятельности п. Данная сумма уменьшает доходы после выполнения работ их фактической оплаты п.

  • Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок;
  • Работы по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества производятся в организациях собственными силами обслуживающими цехами;
  • По сложившейся практике расчет объема потребленной воды производится на основании нормативного расхода на 1 человека и количества работников арендатора ссудополучателя и вида деятельности арендатора;
  • В таком случае арендодатели и ссудодатели эти расходы не несут;
  • Организация — ссудодатель приобрела и разместила в коридорах здания объекты пожарной безопасности:

Необходимость сделать ремонт вытекает из договора Если в договоре аренды нет каких-либо условий о капремонте, соответствующая обязанность лежит на собственнике объекта — арендодателе. Но на практике он может не выполнять свои обязанности. В такой ситуации арендатор на основании п. Данное право возникает у арендатора, соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения если состояние арендуемого объекта таково, что требует неотложного капремонта либо ремонт не выполняется в срок, прямо определенный договором см.

Что касается налоговых последствий, учитывать данные затраты отдельно арендатор вроде бы не должен ни при ОСН, ни при УСН. В то же время согласно письму Минфина России от 18. На практике большинство компаний не спорят Минфином России по этому поводу, а отражают в налоговом учете транзитную операцию: Для плательщиков НДС подобный подход означает также необходимость начислить НДС на стоимость работ и выставить арендодателю соответствующий счет-фактуру.

  • С другой стороны, никто не отменяет и правило п;
  • Положение распространяется на отношения, при которых содержание, эксплуатация и обслуживание зданий, сооружений и помещений является обязанностью арендодателей и ссудодателей, так как эти работы являются неразрывными;
  • Следует ли арендодателю ссудодателю выставлять к возмещению расходы на ремонт и обслуживание теплоузла, территории автостоянки и прочих объектов, расположенных на его земельном участке?
  • Определить территорию, относящуюся к местам общего пользования в случае, когда основная часть капитальных строений организаций, переданных в аренду безвозмездное пользование размещается на территории промышленных площадок, где на едином земельном участке не выделена отдельная территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства конкретного капитального строения, такую территорию необходимо определить комиссионно с учетом цели, для которой арендуется недвижимость, планировочных ограничений, возможности обеспечения прохода, подъезда транспорта и прочих условий;
  • В нашем случае расходы на ремонт учитываются по п.

А НДС, уплаченный подрядным организациям если таковые привлекалисьможет быть принят к вычету на общих основаниях. Порядок переложения на арендодателя расходов, понесенных арендатором на вынужденный капитальный ремонт, также зафиксирован в ГК РФ. В последнем случае арендная плата включается в состав расходов, точно так же как если бы она перечислялась арендодателю.

Этот порядок сохраняется и при УСН. Ведь в данном случае происходит прямо предусмотренный ГК РФ зачет встречных требований арендная плата зачитывается в счет денег, причитающихся арендатору в возмещение расходов на ремонт. А значит, на дату зачета которая в данном случае совпадает с датой перечисления арендной платы по договору обязательство арендатора по перечислению арендной платы перед арендодателем прекращается.

Это, в свою очередь, означает, что аренда является уплаченной и может быть учтена в расходах подп. Сама арендная плата при этом учитывается на общих основаниях, то есть по подп. Промежуточный вариант На практике встречаются и своего рода компромиссы, когда изначально по договору обязанность проводить капремонт лежала на арендодателе, но, когда время этого ремонта подошло, стороны договорились, что фактически этими работами займется арендатор, а собственник имущества компенсирует ему соответствующие затраты.

А как быть, если по соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения сторон арендодатель компенсирует только часть затрат на ремонт? В этом случае учет получится комбинированным: При этом если компенсация происходит путем зачета в счет арендной платы, то действует уже упомянутое выше правило: В части НДС указанная ситуация тоже сложностей вызывать не должна.

На ту часть стоимости ремонта, которую по договору компенсирует собственник объекта, нужно начислить НДС и предъявить налог арендодателю. Это, в свою очередь, дает право принять к вычету НДС, предъявленный подрядными организациями, если таковые привлекались для проведения ремонта.

Причем, на наш взгляд, если помещение используется в операциях, облагаемых НДС, то принять к вычету можно всю сумму НДС, а не только в части, компенсируемой арендатором. Ведь в таком случае работы и в соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения, финансируемой за счет арендатора, и в части, финансируемой за счет собственника, приобретаются для использования в деятельности, облагаемой налогом.

Соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения учета улучшений Перейдем теперь к правилам учета неотделимых улучшений. Здесь порядок учета напрямую зависит от того, было ли получено согласие собственника объекта на такие работы.

Помещение улучшили без согласия По правилам Гражданского кодекса неотделимые улучшения арендованного соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения являются собственностью арендодателя, так как неотделимы от того объекта, собственником которого он является п.

При этом в силу прямого указания в п. Однако такой жесткий подход законодателя к гражданско-правовой сути отношений, возникающих при улучшении имущества в отсутствие согласия арендодателя, еще не означает столь же категорическую невозможность для арендатора учесть свои расходы на такие улучшения при налогообложении. Дело в том, что подобного прямого запрета на учет несогласованных расходов Налоговый кодекс не содержит.

Но при этом, в отличие от согласованных улучшений, нет и специальных правил налогового учета соответствующих расходов. Получается, что такие затраты можно учесть на общих основаниях? Однако налоговики с таким подходом категорически не согласны.

Бизнес в арендованном помещении: как учесть расходы на ремонт

По их мнению, во-первых, несогласованные неотделимые улучшения для целей налогообложения являются расходами капитального характера. А раз специальных правил для них не установлено, то учесть их нельзя в принципе на основании п. Напомним, что согласно этой норме не включаются в расходы затраты по приобретению или созданию амортизируемого имущества, а также затраты, осуществленные в случаях реконструкции, модернизации объектов основных средств.

Во-вторых, по окончании срока аренды данные улучшения будут безвозмездно переданы арендодателю. Значит, к соответствующим расходам применимы и правила п. Заметим, что подобный подход находит поддержку в судах, которые не разрешают учитывать рассматриваемые расходы именно на основании п. Соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения позиция повлечет налоговые последствия в части НДС. Так, если работы выполняются собственными соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения, то возникает объект обложения, предусмотренный подп.

А значит, на стоимость работ придется начислить НДС и заплатить его в бюджет за свой счет. А по окончании срока аренды НДС придется заплатить еще раз — на этот раз уже со стоимости результатов работ, которые безвозмездно передаются арендодателю письмо Минфина России от 29.

Как видим, несогласованное улучшение арендованного имущества — дело крайне невыгодное с точки зрения налогообложения. Поэтому подобное согласие лучше все же иметь. Получить его будет проще, если разъяснить арендодателю, что разрешение провести улучшения вовсе не влечет автоматически его обязанности эти работы сразу же оплатить.

А во-вторых, имеется оговорка: Она сформулирована так, что относится и к самой возможности расходы не компенсировать, и к возможности изменить порядок выплаты такой компенсации.

Полезный материал по теме: Иск о защите прав потребителя на некачественный товар

Так что появляются еще два варианта. Арендодатель согласен на улучшения, но не оплачивает их Самый распространенный вариант: В этом случае у арендатора улучшения признаются отдельным объектом амортизируемого имущества абз. При общей системе амортизация начисляется в течение всего срока аренды, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию.

Важно, что при расчете нормы амортизации за основу берется срок полезного использования арендуемого объекта имущества. Так как речь идет о недвижимости, сроки амортизации улучшений получаются немаленькие абз. А значит, не исключено, что за время действия договора аренды все расходы самортизировать не получится. А поскольку улучшения в данном случае перейдут к собственнику объекта без компенсации, учесть недоамортизированную часть в расходах отдельно тоже не получится на основании п.

Сделанные выводы применимы и для арендаторов, применяющих УСН. Если для целей налогового учета улучшения являются отдельным объектом основных средств, плательщики УСН могут учесть затраты на некомпенсируемые собственником неотделимые улучшения, проведенные с его согласия, как расходы на приобретение основных средств на основании подп.

Причем упрощенцы, с одной стороны, находятся в более выгодном положении, чем арендаторы на ОСН, так как не привязаны к норме амортизации.

Ведь расходы на основные средства, приобретенные в период применения УСН, учитываются с момента ввода в эксплуатацию равными частями за отчетные периоды в течение года п. С другой стороны, никто не отменяет и правило п. А так как срок полезного использования неотделимых улучшений, как уже указывалось, определяется исходя из срока полезного использования того объекта недвижимости, в котором они произведены, то, скорее всего, по окончании аренды налоговую базу придется пересчитать.

Что касается НДС, объекта обложения в виде работ для собственных нужд в случае, когда неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, не возникает. Ведь соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения вправе амортизировать такие капитальные вложения п.

А вот при передаче этих соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения арендодателю по окончании срока аренды НДС придется начислить, так как и в этом случае происходит безвозмездная передача результатов работ.

Арендодатель согласен на улучшения и оплачивает их Соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения теперь к варианту, зафиксированному в ГК РФ в качестве основного: В этом случае амортизацию по неотделимым улучшениям будет начислять арендодатель п.

ВИДЕО: За что конкретно мы платим? Изучаем договор с управляющей компанией

VK
OK
MR
GP




Рекомендуем другие статьи по теме
Добавить комментарий

x